保障房在很多人心目中，是檔次不高、外觀一般、未來市場價值有限的代名詞。
綠城管理的保障房，卻經常打破這種刻板印象。近2年，明源君看到過的新聞就包括：
● 綠城代建的安置房----紫薇公寓，在交付9年后，二手房價格比周邊商品房要高出7000元 /㎡。類似的案例還有不少。
● 綠城管理代建的幾個安置房項目交付后，“顏值”很高，讓“最美安置房”成了網絡熱詞。周邊商品房業主也紛紛表示羨慕。
●有個安置房項目拆遷，推進很不順利。后來，當地居民聽說以后的房子是由綠城來代建，有400多戶連夜簽約。
……
之前，很多人認為綠城造的房子之所以好，是因為綠城是業內公認的豪宅專家，不惜成本，將房子當藝術品造。
可政府出資的保障房、安置房，其建安成本是相對固定的。為啥綠城做出來還是很不錯，甚至遠超周邊商品房呢？
下面幾張都是綠城代建的保障房項目的實景圖。如果其他房企掌握了相關技術，是不是也能在成本有限的情況下，做出同樣高品質高顏值的房子呢？
為了搞清楚綠城的秘密，我們先來看一個細節。
下圖，是同一個施工單位，在同一個城市的相鄰項目，用完全相同的材料，做出來的不同效果。左邊是某房企的，右邊是綠城管理的……
明源君最近拿到了綠城管理很多內部資料。研究以后，明源君發現：
表面來看，綠城管理做的事情，大家好像都在做。但是，綠城管理有“綠星標準”這套體系，并且在每個階段都做得更細致、更用心，讓標準完全落地。這些“量”的積累，最終產生了“質”的差別……
同樣的5個環節
不一樣的操作
綠城管理內部總結自己工程營造的經驗，主要是以下5個方面。仔細一看，他們并沒有什么特別之處，這似乎是很多房企都在做的。
下面，我們來仔細剖析一下，他們把這幾個環節都做到什么程度了……
一、針對保障房客戶，進行全面的、有針對性的調研，并最終落實到設計
很多保障房項目不做調研，而是直接把其他地方的設計，根據經驗“復制”到當地，這樣一來，雖然省事，卻肯定會有很多水土不服。
綠城管理做保障房，首先采用城市主流居住區設計理念，風格和綠城商品房體系保持一致；其次一定是在充分調研的基礎上。調研包括以下2個方面：
1、針對原住民進行深度調研
比如杭州紅五月保障房項目，項目團隊就針對紅五月村共約5334名村民進行了年齡層分布研究，并對各年齡層居住需求進行分析。
武義保障房項目，涉及600多戶村民，項目團隊對其中100名村民，面對面進行了15次調研。
而且，這些調研并不是簡單的打勾選擇，而是開放式的，下圖就是武義保障房項目原定的調研重點，和最終確定的村民關心重點，可以看出，有新增選項。
2、針對周邊已交付安置房及商品房進行調研
綠城管理認為，針對安置對象進行調研固然重要，但是也有缺陷，因為很多保障對象，之前并沒有入住現代化小區的經驗。他們的想法，只有比較理想化的一個大致方向，而很多細節，只有入住以后，才會發現。
針對這個問題：
綠城管理會對自己操盤的安置房小區，周邊的相關單位、部門，以及其他已經入住的安置小區的居民、物業，進行問卷調查和深度訪談。也會對周邊已交付商品房進行調研，分析當地客戶對住房的主流喜好。
在上述2方面調研的基礎上，綠城管理才會形成項目產品定位報告，用來指導方案設計。
比如：
如果原住民熱愛戲曲文化，就在建筑的公共空間設置戲臺；原住民如有辦紅白二事的習俗，就會統一設置禮堂之類的空間；原住民群體如有農作習慣，會設置儲藏間；此外，設置大的交流空間，以滿足原住群體集會、聊天、活動需求……
杭州的海潮雅園在戶型設計上，規劃有65、90、110、140平方米四個面積段的產品。這不是拍腦袋想出來的，而是事先與原住民多輪溝通的結果。其中65平方米三房朝南的戶型，一般都是老年人住，或者計劃出租的。
充分了解和滿足居住者的精神需求，在保障房的建設中有重要意義，民風民俗設計，已經成為政府代建相關標準---“綠星標準1.0G”的標配，從民風民俗及習慣的調研、到當地民俗文化傳承設計等，都會在項目評分里有所體現。
二、標準先行，嚴控招標、合約、工程策劃3個環節，讓綠星標準落實到項目細節
綠城樂居集團總經理駱祎認為，標準重要，標準落地更重要。綠星標準的落地就是綠城管理的精益化管理動作。
集團在眾多項目基礎上建立起來的各種標準，以及通過項目調研得出的個性化細節，最終要落實到項目本身，就要嚴控招標、合約、工程策劃3個環節。
1、多輪評審與優化，把集團的優秀管理制度融入項目招標文件
武義項目，在充分與委托方及政府職能部門溝通后，由項目部牽頭先后組織13次討論會，修改招標文件23稿，才將集團的要求、標準、理念完全融入招標文件之中。
2、工程策劃，是工程預演和工程難點管控的有效手段
招標、合約兩步，讓集團標準的實現，有了法律以及條文上的保證。
而要保證各種細節的完美，必須要依據項目綜合情況，梳理本項目的特點，再結合集團的各項管控要求，做細致的工程策劃。
下圖是綠城某項目的工程策劃書和關鍵節點工作責任清單，其細致程度大家可以感覺一下。
下圖則是武義安置房項目3個階段的場布策劃。
這個策劃遵循五大原則：
最大限度地縮短場內運輸距離，減少場內二次搬運；
現場地面、道路應作硬化處理，并樹立有效的排污系統；
現場分階段（基礎、主體、裝飾）布置，力求緊湊，少占用施工用地；
符合環保、消防等要求；
生活區與相關辦公區、生產區分開。
一般項目，會針對項目最復雜的1、2個部分，制定專門的施工方案。
而綠城管理每個項目，細化的專門施工方案有時候是2位數，下圖是武義項目的部分施工方案。
做完工程策劃以后，綠城管理還會運用BIM技術對項目進行全過程預演，一般來說包括下面3個方面——
場布優化：利用BIM場布模型，對臨時設施的位置及交通路線進行合理優化，為現場安全文明施工、綠色施工提供有力支持；并實現施工現場標準化作業。
全過程施工模擬：施工風險預估，提前對危險場所進行預判，明確一級危險區、二級危險區和三級危險區。
節點深化：利用BIM技術進行三維可視化判斷節點的合理性。
這個環節作用是巨大的，比如，武義項目在建模過程中就發現了22處建筑問題，56處結構問題。其中包括構件標高、構件重疊凈高不足等問題。
最終通過多專業合并檢查，發現了眾多的碰撞點，并逐一解決。
三、對圖紙逐一評審，努力實現項目成本管控終極目標：零聯系單
項目圖紙做法是否合理可行且經濟？與招標清單是否相符？
項目的成本管理部門會對樣板清單進行分析整理，通過會議形式，規劃設計部及工程部對圖紙做法逐一評審，進行優化。通過優化可縮減成本，通過評審可減少施工過程中聯系單的發生概率。
四、三個樣板先行，每個樣板都要努力做到完美
樣板先行，這是大部分房企都會做的，而綠城管理內部的樣板先行，則做得更加細致。除了標準、流程嚴格之外，其項目工作人員對自身要求也極高，更加注重于實體工藝樣板和交付樣板的評審和檢查驗收，對現場施工人員和監理完成技術交底和培訓合格后，再大面積施工。
首先是展示工藝樣板。
這些樣板主要集中體現工程施工的工藝工法及施工要點，對施工進行前置指導，在各標段首批±0前完成，并在場地內集中展示。兼顧了施工交底、指導功能，與人員參觀、體驗功能。項目工地開放日中它也是重要的展示元素。
綠城管理要求每道工序開始前必須先做樣板，經評審后才可以大面積施工。其中外立面等重要評審是集團完成的，還有一些則是項目本身評審。
可不管是哪個級別評審，都很嚴格。
以武義項目為例，其樁基階段的鋼筋籠加工制作樣板，是項目層級評審的，但卻先后制作了三次，才通過評審。
因為把工作都做到了精益化，所以綠城管理保障房的項目的工藝樣板展示，基本水平都是下圖這樣的。
其次是實體樣板。
這種樣板就在施工的樓內，主要供項目施工班組、監理、工程分管人員交底，并利于提前發現設計、施工中的錯誤、缺陷及不合理性，指導后續大面積施工。
最后是交付展示樣板。
是按照合同交付標準做的，作為施工與驗收的參考。
綠城管理認為，“樣板先行”的意義有以下一些：
將設計要求和質量標準具體化、實物化，樹立施工標桿，引領后續標準化施工，有利于工程施工中重要工序與關鍵環節的質量管控。
提前檢驗施工工序、工藝工法的可操作性、效能，以及與成本的關系，最大程度避免后續工程質量問題的出現，提高工程品質；
提前檢驗交付戶型的功能性、交付標準是否滿足需求，避免后期返工、客訴等情況的發生；
工程管理人員與施工班組提前學習、熟悉施工工藝，利于提前落位優秀班組。
展現企業形象，創造雙標化工地，表明綠城對產品品質管控的決心。
不論是工程策劃還是樣板先行，都以綠星標準的“品質目標”這個指標作為導向，在綠城內部，做出高品質的項目，其榮譽感高于銷冠。
五、對整個施工過程進行嚴格管控，反復交底、反復考試、反復檢查，保證每一個重要節點責任都能落實到人
定好標準，做好樣板，最后就是如何把樣板的高標準復制到整個項目了。綠城管理的經驗，是要做好以下幾個環節：
1、對項目管理人員進行嚴格選擇、培訓、考試，保證他們全面掌握施工標準和技術細節
根據綠星標準，綠城會對項目管理人員的職稱、工作經驗、過去合作方的評價，進行全面的評估打分，保證每個項目的管理團隊都是有匹配的背景和能力的。
團隊確定以后，還會進行培訓、考試，保證他們能與時俱進。比如杭州九喬項目，就組織多次學習，并進行多次考試，其中還包括飛行檢測考試。
2、對施工單位、施工人員反復交底，不厭其煩的交底，直到他們完全理解相關標準
一般的項目施工，每個階段能有一兩次交底都不錯了。
可綠城管理很多保障房項目的交底，是幾十次。比如，杭州九喬項目的交底次數，就達到了40次！
3、選擇優秀班組進場施工
綠城管理的項目，在工序開展前即做好班組的考察，選取優秀班組進場施工，在進場后考核樣板，考核不通過一律不準使用。
4、組織多層次、多角度的檢查，查出問題馬上處理，重要節點責任不管多久都能落實到人
比如杭州九喬項目，針對樓板厚度的質量通病，采用了如下三種控制措施。
該項目的“實測實量”，則安排了如下5步，并嚴格執行。
而集團，也會對整個集團的項目進行各種突擊飛行巡查，僅2019年第三季度，集團完成工程巡查259次，巡查項目45個。
一旦查出問題，馬上就會處理，以儆效尤。比如武義項目，在施工中就曾作出如下處理：
●更換項目經理1名，淘汰監理3人
●更換泥工、木工等班組若干。
●工作聯系函涉及處罰金額300000元。
5、所有的施工過程、建筑材料，都可追溯，責任能落實到人
工藝之外，和項目質量有關的就是材料了。綠城的《項目運營手冊工程弦之建安工程分弦》和《樣板管理實施標準》中明確了各分部、分項工程及關鍵部位、關鍵環節的質量責任人，通過質量責任追溯制度、崗位責任追溯制度、分部分項的停止點、見證點檢查要求，督促現場施工使用材料與用于陳列室內展示材料一致，保證工程質量的可追溯性。
綠城管理一直致力于建立自己的“合格供應商庫”，以更好地匹配優質政府建設項目需求。在供應商指標上，綠星標準從設計類、施工材料類、服務監理類三方面提出了明確要求。
比如材料供應商，綠星標準中相關部分就是非常落地的，其對門窗供應商的評價打分，就細致到下圖中的程度了。
綠城管理總結項目營造經驗、分析工程質量管控要點，形成了各工程階段停止點、見證點內容清單，并制定了各類《停止點及見證點檢查表》。
總包單位施工到停止點和見證點時，應無條件停止下道工序施工，待綠城管理和監理單位檢查通過，留存管理記錄及影像資料后，方能進入下道工序施工；若未經檢查擅自進入下道工序，將被責令返工并處以罰款。
停止點、見證點貫穿著項目整個建設過程，可以說是綠城材料可追溯制度最有力的保障。其密集程度，也多于一般項目。這保證了每個節點的建設者、檢查者，都非常明確，心里都很清楚自己應該承擔的責任。
不斷豐富地標準體系
隱藏著綠城的野心
我們前面看到的是綠城的產品標準，如何一步步落地成為項目的完美細節的。下面我們來看看這套標準本身。
綠城管理把多年來代建所積累的產品和服務的標準，梳理成了“綠星標準1.0”。它包括產品、運營、服務、供應商四類指標。
這套標準還有自己的細分標準，比如政府代建相關標準就是“綠星標準1.0G”，它和通用版綠星標準最大的區別之一，就是添加了“民風民俗設計”模塊。如下圖所示：
上圖中的每個模塊，都經歷過一個反復研究和進化的過程，已經相當細致了，可以在百分制下對每一個項目進行打分。下面是其部分產品指標：
而其評分標準，則是更加細致的，已經細化到具體材料、工藝了，如下圖所示：
綠城管理在前不久舉行的第八屆工地開放日啟動儀式上，對首批政府代建星級項目進行了綠星授牌。也就是說，以后綠城管理的保障房都是要根據上面說的這套標準，進行打分，并評定星級的。
明源君之前曾經提到過，綠城管理對于做綠星標準這件事，其實背后藏著綠城管理整合國內代建市場的野心。（點擊后面超鏈可閱讀：綠城的野心！用一個標準，團結全國中小房企，和千億巨頭們一決高下）
簡單來說，綠城管理打造綠星標準的目的，就是要建立一套代建方、委托方、消費者、供應商4方都認同的話語體系，選擇彼此適合的合作方，通過標準讓大家對好房子的認知達成一致。其思路如下圖所示：
比如政府代建標準“綠星標準1.0G”的目標，是努力讓政府代建項目有一套體系化的營造標準，從而規范政府代建行業。目前已經有地方政府采用綠城的標準作為政府標準了。
當然從綠星標準整體來看，其目的是要規范和推動整個代建行業的發展。目前國內敢說自己的標準、品質比綠城高的房企，很少，綠城感覺自己應該擔起這樣的責任。
而一旦綠城的標準成為行業標準，其能獲得什么，是不言而喻的。
（作者：明源地產研究院總編、房企戰略首席研究員 王恒嘉）
